Eigenmietwert verstehen und berechnen: mit Rechner für Ihr Eigenheim

Ein Ausgangspunkt ist die Miete, die ein vergleichbares Objekt erzielen könnte. Lage, Fläche, Zustand und Ausstattung spielen dabei eine Rolle. Kantone verwenden unterschiedliche Bewertungsverfahren. Ein pauschaler Prozentsatz des Kaufpreises liefert deshalb keinen verlässlichen Wert.

Bei den Kantons- und Gemeindesteuern gilt grundsätzlich eine Untergrenze von 60 Prozent der Marktmiete. Bei der direkten Bundessteuer liegt die Interventionslimite bei 70 Prozent. Das sind keine schweizweit einheitlichen Rechenfaktoren. Prüfen Sie in Ihrer Verfügung die Werte für Bund und Kanton getrennt. Im Rechner sind 70 Prozent lediglich eine veränderbare Beispielannahme.

Die Schätzung lautet: monatliche Marktmiete × 12 × gewählter Anteil. Anschliessend zieht der Rechner Ihre angenommenen abzugsfähigen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten ab. Das Ergebnis beschreibt die Veränderung des steuerbaren Einkommens aus diesen drei Positionen. Es berechnet keine Steuerrechnung.

Unser eigenes Beispiel: Bei CHF 2’800 Monatsmiete und einem angenommenen Anteil von 70 Prozent ergibt sich ein Jahreswert von CHF 23’520. Eine Hypothek von CHF 600’000 mit 1,8 Prozent Zins kostet jährlich CHF 10’800. Mit CHF 4’000 zulässigem Unterhaltsabzug verbleiben CHF 8’720 zusätzliches steuerbares Einkommen. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt unter anderem von Wohnort, Einkommen und persönlicher Situation ab.

Ein negatives Ergebnis bedeutet, dass die eingetragenen Abzüge den Eigenmietwert übersteigen. Es bedeutet keine Auszahlung dieses Betrags. Auch ein höherer Zinsabzug macht die zusätzlichen Zahlungen an die Bank nicht kostenlos.

Werterhaltende Reparaturen sind steuerlich anders zu behandeln als wertvermehrende Verbesserungen. Tragen Sie daher den anerkannten Abzug ein, nicht automatisch die gesamte Renovationsrechnung. Je nach geltenden Regeln können effektive Kosten oder eine Pauschale verwendet werden; dieselben Kosten dürfen nicht doppelt berücksichtigt werden.

Für die Planung hilft eine Aufteilung der Offerte in einzelne Arbeiten. Bewahren Sie Rechnungen auf und klären Sie gemischte Massnahmen mit der zuständigen Steuerbehörde. Der Rechner prüft die Abzugsfähigkeit und gesetzliche Begrenzungen nicht automatisch.

Vergleichen Sie die Bewertungsgrundlagen mit der heutigen Situation. Stimmen Wohnfläche, Zustand und Nutzung noch? Bei Abweichungen können Sie eine Überprüfung beantragen; beachten Sie die Fristen in der Verfügung und belegen Sie Ihre Einwände.

Nach dem Auszug von Familienmitgliedern kommt unter Umständen ein Unternutzungsabzug infrage. Ein Zimmer, das weiterhin als Büro, Gästezimmer oder Abstellraum dient, ist jedoch nicht einfach ungenutzt. Die Voraussetzungen unterscheiden sich nach Steuerart und Kanton.

Auch eine selbstgenutzte Ferienwohnung kann einen Eigenmietwert auslösen. Bei zeitweiser Vermietung sind Nutzung und Mieteinnahmen gesondert zu behandeln. Der Rechner ist für ein während des ganzen Jahres selbstgenutztes Eigenheim ausgelegt.

Der Bundesrat hat den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Dann entfällt die Eigenmietwertbesteuerung bei selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften. Der Unterhaltsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum fällt ebenfalls weg. Bei vermieteten oder verpachteten Objekten bleibt er bestehen.

Schuldzinsen werden künftig grundsätzlich nach dem Verhältnis vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum gesamten Vermögen berücksichtigt. Für den erstmaligen Eigenheimerwerb in der Schweiz ist ein begrenzter Schuldzinsenabzug vorgesehen. Energiesparabzüge entfallen bei der direkten Bundessteuer; Kantone können sie befristet weiterführen. Zudem dürfen Kantone eine besondere Steuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen.

Der heutige Nettoeffekt ist deshalb keine vollständige Prognose Ihrer Ersparnis ab 2029. Prüfen Sie bei einer Sanierungs- oder Finanzierungsentscheidung auch die künftigen Abzüge und Ihre tatsächlichen Ausgaben.